L'importance de l'état des lieux en matière de baux d'habitation non meublés

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée (de préférence juste avant la remise des clefs et avant l'occupation effective)et de sortie (de préférence une fois que le logement est vide), cet état des lieux est établi par écrit en 2 exemplaires (un pour le locataire, un pour le propriétaire) soit :

• à l'amiable par le propriétaire et le locataire (sans frais sauf si intervention d’un mandataire auquel cas les frais sont partagés mais le coût en est limité à 3€ du mètre carré)
• par  un huissier de justice (coût partagé entre le propriétaire et le locataire)

Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne " à l'entrée du locataire " et une colonne " à la sortie du locataire ".

La comparaison entre l’état des lieux entrant et sortant permettra d’apprécier si le locataire à respecter ses obligations de réparation et d’entretien et donc d’apprécier si la restitution du dépôt de garantie peut se faire en tout ou partie. L’évolution du bien due à la vétusté ne saurait justifier d’une retenue sur le dépôt de garantie.

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent donc décrire avec précision le logement, ainsi que ses équipements.

Le locataire peut émettre des réserves sur le document notamment quand les branchements des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité ne sont pas encore effectifs et qu’il est impossible de vérifier le bon fonctionnement des équipements.

L'état des lieux pourra dans certains cas être complété plus tard.

• Si   le bail a été signé avant le 27 mars 2014

le locataire pourra demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage  lors du premier mois de la période de chauffe,.

• Si le bail a été  signé après  le 27 mars 2014

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée :

• dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,

• lors du  premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

Le locataire a, tout intérêt, à demander ces modifications par lettre recommandée avec accusé de réception     En cas de refus du bailleur de compléter l'état des lieux, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement. Cette présomption est écartée si :

• le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
• le propriétaire  a refusé de réaliser d'état des lieux malgré une mise en demeure du locataire. C'est alors au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant la commission départementale de conciliation.

Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il  faudra de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

Nous sommes dans l’attente des décrets établissant le modèle d’état des lieux prévu par la loi loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové)